建筑房地产业税务风险排查与节税规划

   正确的思维方法比税法本身更重要！

   【背景】

   建筑业、房地产业营改增已经两年了，但是大部分建筑房地产企业财税人员对增值税还是把握不透，思维混乱，企业税务风险相当大，仅以发票为例，目前，很多建筑企业取得的发票中至少60%以上的发票不合规，有的企业可能高达80%以上，因为很多企业只学了一些“点”,没有把握“面”，学会了一些“皮毛”，没有把握住“实质”，更没有构建起正确的增值税思维。

   开票系统升级、金税三期发力、联合惩戒、黑名单、“互联网+税务”、国地税合并等严征管模式下，税务稽查方式改变，稽查力度更大、稽查目标更精准，建筑房地产企业最大的税务风险莫过于增值税发票税务风险，而防范增值税发票税务风险又必须精通增值税政策并灵活运用。而对于房地产企业来说,一笔业务同时涉及增值税、企业所得税、土地增值税等多税种，税务风险更是不可忽视！

   【收益】

   建筑房地产企业税务风险管理：以发票税务风险管理为重点，以项目税务风险管理为主线，以合同税务风险管理为源头，以“四流合规”为标准，以控制税务风险、合法节税为目标，做好建筑房地产企业税务管理工作。

   本课程将全面解析建筑房地产企业税收政策及经济业务税务风险点，从发票、项目、合同几个角度全面解决建筑房地产企业涉税疑难问题。本课程，旨在帮助企业有效防控严征管模式下的涉税风险与财务人员的职业风险。

   栾老师不仅带给你丰富的税务实战技能，切实减轻纳税人税务风险，提升自身业务素质，更是构建你正确的税务思维!只有具备税务思维才能学好税法！很多涉税问题自然迎刃而解。

一、构建正确的税务思维，复杂问题简单化

   栾老师用丰富的案例让你知道什么是税务思维，怎样高效学习税务实战，怎样在没有“明确文件”下准确“预测”政策，怎样识别税务谣言，怎样事半功倍学会税法。

二、新政解读、案例分析及应对（截至讲课前的2019年度新政策，不断增加）

（一）《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部

税务总局 海关总署公告2019年第39号）

（二）《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）

（三）《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）

（四）《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

（五）《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）

…… ……

三、40个真实税案教你规避发票税务风险

（一）发票新系统带来的税务风险

（二）虚开发票的税务风险

（三）真发票也有税务风险

（四）应开票未开票的大风险

（五）你可能想不到的假发票税务风险

（六）虚开发票后即作废，也构成虚开

（七）虚开发票没用也是虚开发票罪

（八）应取得发票而未取得发票的风险

（九）小发票蕴含法律大难点

（十） “对开”和“环开”专用发票

（十一）公司注销了涉嫌虚开发票也清查

（十二）涉嫌虚开增值税专用发票罪，犯罪情节轻微,检察院竟然不起诉

(十三) 《已证实虚开通知单》应对

(十四) 开票方不起诉，对受票方提起公诉

(十五) 最高院指导案例

(十六) 最高检典型案例

（十七）怎样保护自己

四、建筑、房地产开发企业开具发票特殊规定

（一）建筑服务发票开具基本规定

（二）一般纳税人提供建筑服务发票开具规定

（三）小规模纳税人提供建筑服务发票开具规定

（四）建筑服务预收款发票开具规定

（五）总分包工程项目差额征税及发票开具规定

（六）纳税人提供建筑服务扣除分包款应取得合法有效凭证的规定

（七）第三方提供建筑服务开具发票的特殊规定

（八）建筑企业违法分包业务可否差额征税与抵扣进项税额的疑难问题分析

（九）纳税人挂靠经营挂靠方与被挂靠方双方的发票及财税处理

（十）销售不动产发票开具基本规定

（十一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具规定

（十二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款发票开具规定

（十三）房地产开发企业差额征税及发票开具规定

（十四）建筑、房地产开发企业特殊业务增值税政策及发票开具总结

五、建筑、房地产开发企业发票开具时点全解析

（一）增值税纳税义务发生时间、企业所得税收入、会计准则确认时间的异同分析

（二）提前开票与延迟开票的税务风险

（三）开票时点常见误区

六、建筑、房地产开发企业进项税额抵扣的税务风险

（一）扣税凭证合法合规（8大方面判断）

（二）增值税扣税凭证的种类

（三）增值税扣税凭证抵扣期限

（四）不得抵扣进项税额的情形

（五）四流合规（单列一节）

（六）不动产抵扣

（七）农产品抵扣

（八）特殊政策

七、建筑、房地产开发企业要准确理解四流合规

（一）合同、发票、资金、业务四流合一

（二）三方抵账协议、委托收款协议、委托付款协议

（三）四流不合一但税法允许抵扣的特殊情形

八、建筑、房地产开发企业价外费用的税务风险

（一）熟练运用价外费用相关税法政策。

（二）准确判断一项费用（含代收、代垫款项）是否属于价外费用。

（三）价外费用的发票问题。

（四）价外费用营改增前后的变化。

（五）价外费用与混合销售、兼营业务的区别

（六）押金、保证金是否属于价外费用。

（七）财政补贴是否属于价外费用。

（八）税务争议事项风险化解方法。

（九）合同中的价外费用条款需要特别关注的几点涉税事项。

九、建筑、房地产开发企业兼营业务与混合销售的税务风险

（一）兼营、混合销售怎样准确区分？

（二）兼营、混合销售在合同签订、发票开具、财税处理上需要注意哪些事项？

（三）兼营、混合销售的错误纳税筹划是怎样的？

（四）兼营、混合销售怎样正确纳税筹划？

（五）一表打尽兼营、混合销售各种情形的税务处理。

十、建筑、房地产开发企业视同销售的税务风险

（一）增值税视同销售政策详解

（二）增值税视同销售案例解析

（三）增值税视同销售与所得税、土地增值税视同销售的区别

十一、建筑业工程项目计税方法的税务风险

（一）一表打尽建筑业重要税收政策与税务风险

（二）建安营改增对建筑方与建设方的影响与博弈

（三）若是分包违反《建筑法》，比如将主体分包、多级分包，预缴税款时能否扣除分包款后进行预缴？

（四）建筑工程老项目判断标准

（五）建筑工程老项目判断标准实质重于形式还是形式重于实质？

（六）房地产开发企业开发的开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？

（七）新增建设服务老项目可否按照老项目选择简易计税方法？

（八）建筑安装行业营改增纳税人符合“老项目”的，选择按照简易办法征收方式，可否开具增值税专用发票，对方取得专用发票后可否认证抵扣？

（九）申报资料注意事项

（十）建筑企业选择简易计税的工程项目，在计算缴纳增值税时，可以扣除的分包款项包括哪些？

（十一）发包方代分包方发放的农民工工资，代发的工资从应付分包款中直接扣除，分包方能否将发包方代为发放的农民工工资并入分包款中，向发包方开具增值税专用发票？

（十二）建筑业增值税、所得税、会计收入的异同与协调

（十三）纳税人跨区经营的财税处理

（十四）总分包业务的财税处理

十二、房地产业开发项目计税方法的税务风险

一表掌握房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法

（一）销售额差额计税的15个税务风险

（二）预缴税款

（三）老项目怎么选择计税方式？

（四）代收的等费用是否缴税？

（五）建设方支付的赔偿款、提请竣工奖、优质工程奖是否缴税？

（六）房地产公司代收的有线电视施工费是否缴税？

（七）预售环节收取的预收房款以及定金、订金、诚意金是否缴税？

（八）未履行房屋销售合同约定而没收的定金、解除合同而收取的违约金是否征税？

（九）公共配套设施移交相关部门是否视同销售？

（十）纳税义务发生时间

（十一）精装房的销售

（十二）买房送车位、买房赠车、买房送“苹果” 、买房送物业费等类似业务税务处理

（十三）车库、车位的处理

（十四）售楼处、样板间的处理

（十五）售楼处的饼干、糖等免费食品需要视同销售吗？

（十六）售楼处以老带新送礼盒需要视同销售吗？

（十七）售楼处送黄金挂坠需要视同销售吗？

（十八）代垫首付

（十九）销售退回、销售折让

（二十）购房返税

（二十一）同一《施工许可证》下的开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？

（二十二）燃气初装费

（二十三）自行开发开发产品转为固定资产后再销售问题

（二十四）开发项目出租和自用处理问题

（二十五）开发项目自用、出租、回租、转租、免租处理问题

（二十六）代建工程财税操作

（二十七）财税处理综合案例

十三、建筑、房地产开发企业特色业务的税务风险

（一）业务模式与组织架构管理

（二）外购材料设备模式的管理

（三）“甲供工程”、清包工模式的管理

（四）材料设备内部调拨或内部租赁模式

（五）自制材料模式

（六）外部租赁模式税收管理

（七）专业分包和劳务分包风险

（八）建筑劳务外包和劳务派遣的选择

（九）转包风险

（十）工程结算管理问题与应对

（十一）EPC 工程总承包项目

（十二） BT、BOT、PPP模式税收问题

（十三）资质共享问题

（十四）联营合作项目（挂靠经营）

（十五）项目经理承包制

十四、建筑、房地产开发企业合同条款的税务风险

（一）真实案例告诉你合同条款涉税风险有多大

（二）通用合同13个涉税条款风险分析与应对

（三）建筑施工合同10个涉税条款分析与应对

（四）商品房销售合同5个涉税条款分析与应对

十五、建筑、房地产开发企业节税规划

（一）利用临界点筹划

（二）一般计税与简易计税合理选择筹划

（三）供应商和分包商的选择筹划

（四）工程与劳务分包的筹划

（五）兼营与混合销售、价外费用的筹划

（六）改变挂靠经营模式

（七）甲供工程合理筹划

（八）组织架构的合理安排

（九）转变融资模式

（十）关联交易的筹划

（十一）业务流程再造

（十二）销售收入筹划

（十三）代收费用筹划

（十四）利息支出筹划

（十五）成本核算对象和分摊方法

（十六）增加可扣除项目筹划

（十七）会开发票也节税

（十八）充分利用税收优惠政策