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张飚:房价收入比缺乏实际意义

经济学家

2016-01-20 11809

博客三个月未更新，再回来时，世界已经改变了。
    一个城市家庭在核算自己的财富值，在过去的几个半年为单位的时点里，会发现巨大的波动，多数原因在于房价财富的变动。在就业和收入没有明显提升的时候，房价财富的回落和涨升意味着什么？房价收入比这个利器又会被很多人抬出来质疑用来市场价格的合理性。
    在三个月之前所有的讨论中，我们关注到库存下降和开工量下降带来的供应短缺，同时，三季度末会出现CPI和PPI的同比急剧上涨。无论如何，时下现房的供应的短缺依旧在持续着。
    在通胀预期下，价格的攀升是必然。然而与之背离的是居民消费意愿下降、储蓄意愿增强、就业收入没有明显改善。大摩的王庆曾经使用动态的房价收入比IGA-HPIR来核算，目前8.3的房价收入比在经过收入和经济增长的调整后，实际上变换为5年后的6.5，再经过公有住房转售获得收益，最终中国的动态房价收入比变为5.7，王庆用这个指标验证中国房价收入的合理性，并多次强调在这样一个增长的环境中，不存在泡沫，有兴趣的读者可以去看看 https://https://www.morganstanleychina.com。但是在收入连续三个季度没有显著增长的情况下，其说服力仍然不足。
    一个更强有力的解释是超过42%的购房者需要父母来提供援助，这是更中国化的一个现象，一旦你买房用自己的收入比去衡量，感觉很不爽，但是老爹老妈的存量财富一旦进入，购买力的增强程度就远高于购房者自身的收入和消费水平。单调的房价收入比失去了对价格和收入的评价力。
    实际上我甚至怀疑中信提供的42%是一个低估的数据。至少，房价收入比忽视了购房者上一代的存量财富，也就没什么实际意义了。
    路透专栏作家Swann说：房价下滑通常被看作是财富的消失，但也可以认为是财富的置换，下一辈住房买家就可以从我们这一辈的损失中受益。这是美国时下的态度吧，而中国不然，同样的道理反推过去，持续增长的房价，会让购房者的下一辈在这一辈的增长中受损？即便如此，眼下购房的80后这一代，已经不大考虑下一代了，会不会为下一代提供存量财富去购房，的确值得怀疑，所以不妨把房价收入比放到那一代再去使用，或者更合适。如果用这么一个空泛的指标去衡量市场的合理性，结果总是会很郁闷的。

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