八、利用信托工具融资的商业模式案例

（一）利用创业投资信托资金创业的故事

 生物专家何工经过多年的潜心研究，在基因工程领域取得了突破性的进展，研制出了拥有自主的知识产权的、效用突出的产品。市场对该产品预期良好，众多厂商纷纷表示出高价收购的意向。经过多方努力，以何工为主要出资人的“超凡生物技术有限责任公司”在元盛高新技术产业园区成立了。

该公司注册资金200万，何工以知识产权和现金出资，占有70%的股份。经过一年多的运作，超凡生物技术公司遇到了发展的瓶颈：产品即将正式进入市场，生产规模急需扩大，可是发展所需的后续资金达2000万元。

这不是何工和公司现有的出资人所能解决的，银行贷款又毫无可能，怎么办呢？

何工向某信托公司求助。经过详细的市场调查和充分的研究论证，该公司项目小组认为：经过一年多时间的产品原型测试和市场检验，超凡生物公司产品已初步具备大规模生产和推广的可能，且产品未来的成长性好，附加值高，同时具有一定的市场垄断性，市场潜力大、前景广阔；超凡生物公司经营层具有很强的领导能力以及市场开拓和把握能力，而且具有深厚的专业知识和多年的从业经验；超凡生物公司享受政策优惠，财务状况较好，而且拥有核心技术的知识产权。最终，项目小组认为：该项目符合创业投资的要求，可以以创业投资信托的方式介入。

在项目小组调研的基础上，该公司为何工量身打造了“超凡创业投资信托”：该信托通过发行信托产品向社会募集资金，然后把募集资金以增资扩股方式注入超凡生物技术公司并进行经营管理重组，建立现代企业制度，建立风险控制措施；同时利用新的资金扩大生产能力，开拓新市场，达到增强赢利能力的目的。

由于有了雄厚的信托资金支持，再加上公司正确的经营策略和有效管理，超凡公司的业务呈高速发展态势。不到两年， 超凡公司产品市场占有率逐步提高，盈利能力大增，股权也随之大幅升值。同时，在信托公司的支持下，何工的心血不仅得到了运用和推广，同时也分享了高科技成长带来的高收益。

    值得一提的是超凡公司最后通过回购的方式将70%的股权又收了回来，而收购价是以信托资金的入股金额加上不高的信托回报来计算的。是一笔非常合算的融资。

（二）利用信托促进销售的模式

2005年，报上登了一个通告，内容如下：

吉林信托发售“宜家公寓资金信托计划”的通告

吉林省信托投资有限责任公司近日发售“宜家公寓资金信托计划 ”。现将相关情况介绍如下：

 发行时间：2005年12月19日—23日

 发行地点：吉林信托8楼（长春大街500号吉信大厦）

 信托期限：2年

 收益分配：每满一年分配一次

 资金运用：采用贷款方式运作

 预计收益率：4.5％—5.2％

 资金要求：最低5万元，并可按1万元的整数倍增加，不设上限

 所需证件：持本人及代理人有效证件办理

 咨询电话：8993575；8993597；8993578   

                         吉林省信托投资有限责任公司

                            2005年12月15日

这是怎么回事呢？原来宜家国际公寓的开发商在利用信托销售产品。

其模式要点：

1、宜家国际公寓项目位于建设街，占地面积1万多平方米，建筑面积为3.4万平方米，项目总投资1.3亿元，是集商业、商务、居住为一体的综合性地产项目，

可现在开发商遇到了资金问题；

2、通过与信托公司合作推出信托投资计划，信托收益来源为“宜家国际公寓”项目收益。预计受益人的年投资回报率可达5.2%。信托计划期限为两年，共推出200份，最小金额5万元，每满一年分配一次利息。信托计划的持有人可与“宜家国际公寓”开发商签订信托计划资金转付“宜家国际公寓”购房首付合同，并可获得5%的购房优惠，享有优先购买权。

3、购房者既享受了项目投资的收益，又规避了购买期房的风险。

4、开发商在没有资金的情况下完成了建设和销售；信托公司获得了一笔信托收益，一般不会少于7.5%；购房者每年有5.2%的投资回报率，同时还可享受5%的优惠买房，而又规避了购买期房的风险。可谓三方皆喜呀!

从以上两例案例，我们可以看出，信托工具对企业的融资和销售有着巨大的利用价值。可惜现在懂得运用的企业家太少，善用者必能大有作为。

九、利用私幕基金和银行按揭杠杆获取巨额利润模式

     南方某大城市的开发商由于资金链快断裂,急于想出手一幢快要完工的商业大厦。该商业大厦位于市新开发区，楼高30层，其中地下三层为停车场,面积12000多平方米，有300个车位；地上一到四层为商场,总面积有11000多平方米；从五层开始到30层都是写字楼，有63000多平方米。大楼气势宏伟，装修豪华，是该区的标志性建筑。

如果此楼开盘发售的话是完全可以卖掉的，只不过周期长了些，所以开发商想寻找能一次性购买的人或公司。如果按照开发商的想法，整幢出售的话，大概可以迅速回笼7.6亿的资金。可是消息发布了很久，仍然无人问津。此时开发商找到了笔者的一个朋友A，A出于义气和友情，就答应了帮这个忙。于是A就找了几个朋友商量,大家一致认为这里有商机，于是他们就准备自己干。

他们当时的思路有两条：一是发起私幕基金,再充分利用银行的按揭杠杆拿下整幢楼,然后再边租边卖,是想用商业地产的概念来经营；二是找信托公司来做，即通过发行信托计划募集资金买楼，然后再分别卖掉还钱。

经过反复论证,他们选择了第一个方案，决定成立个专用于买此楼的房产基金，基金封闭期两年。于是他们就起草了个《***房产基金推介书》，以保底年收益20%的回报向企业家和朋友们推销。由于所募集的资金是专门用来买此商业大厦的，而当时的房价也是一天一个价，且此开发区已经成规模，有大量的公司需要地方办公，所以***房产基金很快就募集了2.3亿，经过与开发商的讨价还价，最后以比原价低得多的价格买了下来，最后的成交价是7.6亿人民币。***房产基金首付2.3亿，其余款项都是银行提供按揭解决了。

银行每年的利息是2800多万，这对***房产基金的压力是非常大的，但他们看到了房地产的增值趋势，仍然不打算卖掉。如果按照当时的价格分拆零卖的话也能够获利。他们始终坚持出租的方针，结果果然引进了某著名国际连锁零售商和几个银行的分支机构入租。由于示范效应，加上此办公楼的确是当地的标志性建筑，结果没有几个月，商场、写字楼甚至是车场就都租了出去，每年可收租金3800多万元，比每年的银行按揭利息还多1000多万，打了个漂亮初战。

两年后，房地产果然暴张30%，他们于是就将带有租约的房产分拆地卖了出去，将银行贷款还完后，净赢利2.3亿!对整个2.3亿的***房产基金来说,收益率达到100%,比当初承诺的年回报20%高出了许多倍。基金封闭期一到,大家都赚的盆满钵满。

十．深国投商用置业有限公司的“商业地产+金融投资+经营管理”模式

模式流程：    

深国投商用置业有限公司在沃尔玛确定地点购地——成立项目公司——深国投发行项目受益权转让集合资金信托计划——募集资金开发建设——再将项目公司65%的股权溢价卖给境外公司——回笼建设资金——继续开发

                图8-6

深国投商用置业有限公司是深圳国际信托公司于2003年4月为配合沃尔玛深国投百货有限公司在中国零售商业业务迅速发展而投资设立的商业地产开发和经营公司，核心业务是为沃尔玛在中国开发建设大型购物广场。该司充分利用深圳国际信托作为沃尔玛深国投百货有限公司中方股东身份，及多年来双方一直保持良好合作关系这一优势条件，积极配合美国沃尔玛公司在中国的发展，在全国各地为其开设分店建设商场。

2005 年度商用置业公司业务发展迅速，目前在全国64个城市已经沃尔玛确认的选点达69个，2005年内新增开工建设项目14个，累计已有21个项目开工建设，其中宝安深国投商业中心、重庆深国投商业中心、长沙深国投商业中心、芜湖深国投商业中心、潍坊深国投商业中心、深圳深国投广场沃尔玛山姆会员店在2004年、2005年已经建成开业。2005年度，商用置业公司继续拓展与跨国公司的合作，成功实现建设项目股权退出19个，其中14家建设项目65%的权益出售给新加坡凯德置地公司，5家建设项目65%的权益出售给美国摩根斯坦利公司和美国西蒙公司，获得了巨额的建设资金，有效地规避了投资风险，形成了充足的发展后劲。

由于成功地建立了与沃尔玛、凯德置地、摩根斯坦利、西蒙公司、时代华纳、普洛斯公司等国际大公司的密切合作关系，凭借股东和合作伙伴的各种优势，商用置业公司形成了“商业地产+金融投资+经营管理”的独特发展模式。这种发展模式非其它商业地产投资商可以轻易复制，是商用置业公司独特的竞争优势，为公司商业地产业务健康、持续、稳健发展打下了坚实的基础。

点评：开发商业地产的本质是经营而不是卖出,因此开发商业地产的瓶颈就是招租和如何能快速将沉淀的资金盘活或回笼。谁能解决这两个问题，谁也就基本上能在商业地产领域大有作为。深国投商用置业有限公司是为了配合沃尔玛深国投百货有限公司在中国零售商业业务迅速发展而投资设立的商业地产开发和经营公司，核心业务是为沃尔玛在中国开发建设大型购物广场.所以招租问题根本不是问题；商业地产开发的第二个瓶颈就是开发项目沉淀资金大,沉淀资金如何快速回笼问题.深国投商用置业有限公司注册资金只有1个亿,但它利用母公司——深圳国际信托投资公司，通过发行信托计划募集资金的便利,资金可以无限放大,因此开发项目的资金瓶颈就迎刃。但信托产品期限总是有限的，最对也就两年、三年，所以，深国投商用有限公司又积极地引进境外合作伙伴，并将其项目公司65%的股权溢价出售给了境外公司，适时地套回了资金，也满足了所有信托收益人的要求，自己还保留了项目公司35%的股权，真是高明无比、一箭三雕！