樊纲(著名经济学家、国民经济研究所所长)：非常高兴再一次参加博鳌论坛，今年已经是第17届了，我是从一开始就参加的。

　　这次给我出的题目是“政策预期”，看到这个题目就想到了去年的话题。去年有若干个话题，其中一个话题是，大家说房价贵是因为地价贵。当时我问的问题是，地价贵不是你们举牌拍出来的吗？你怪谁？一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价，你还能赚钱，你才敢举牌拍地。

　　然后有人就说，当时我举牌拍地，我相信房价能涨，我这个地价还能挣钱，但我没预期到政策又变了，这就是政策预期问题。

　　你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢？如果去年没有这些政策出台的话，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中，房价在飙升，我们在不断买房，然后就是大崩盘，房地产崩盘、金融崩盘。

　　这次连首付都可以贷款，有这类的P2P，你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢？所以政策在这里面是要起作用的。

　　但是反过来讲，这些政策都属于短期政策，待会儿我还会讲什么是短期，什么是长期。

　　现在要讨论的是长效机制，今天早上我们谈到了房地产税的事，房地产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程。

　　这是第17届了，我记得我第一届参加的时候就讲了房地产税的问题，每次都讲，讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久，一直提不上日程，这也是一种政策预期。

　　长效机制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限购这些短期政策，还是建立一些长效机制？现在好像是看到了曙光。我老是说曙光，但你们都认为是黑暗即将到来。

　　刚才说的金融风险和房地产的长效机制，在最近一次工作会议上，领导人还提到了要加快出台房地产税，因此现在有些事情也开始逐步明朗。

　　讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统的点一点。

　　供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了，以前供给侧、需求侧都是学术界的词，我们只在内部用一用，一般不太敢用，现在中央文件把它写出来了，大家都比较熟悉了，这对我们分析问题也是一个便利。

　　供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。

　　土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，搞城市群、城市带，还是违背这个规律去人为地发展小城市？这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本的问题。

　　最近有点起色，尽管还在说城镇化，尽管还在说要发展小城市，但是毕竟最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。

　　还有土地制度的问题，包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多，可以单独讨论。

　　为什么我们有的城市地价不高，例如重庆，在山区，人又那么多，它的地价并不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。